Con un préstamo de 275.000 € a 30 años (360 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 4,22 € al mes al 3 % TIN. Acortar a 25 años subiría la cuota a 1.304,08 € (144,67 € más al mes), pero te ahorrarías 26.164 € de intereses.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.016,45 € | 90.923 € | 365.923 € |
| 2,5 % | 1.086,58 € | 116.170 € | 391.170 € |
| 3 % | 1.159,41 € | 142.388 € | 417.388 € |
| 3,5 % | 1.234,87 € | 169.554 € | 444.554 € |
| 4 % | 1.312,89 € | 197.641 € | 472.641 € |
| 4,5 % | 1.393,38 € | 226.618 € | 501.618 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.312,42 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 376,93 € al mes y los intereses, 135.695 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 8.171 € de intereses y amortizas 5.741 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 39.057 € de intereses y te quedará una deuda de 244.492 €. Desde el año 8 la parte de capital supera a la de intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 19.
Cuadro de amortización anual completo (30 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 5.741 € | 8.171 € | 269.259 € |
| 2 | 5.916 € | 7.997 € | 263.342 € |
| 3 | 6.096 € | 7.817 € | 257.246 € |
| 4 | 6.281 € | 7.631 € | 250.965 € |
| 5 | 6.472 € | 7.440 € | 244.492 € |
| 6 | 6.669 € | 7.244 € | 237.823 € |
| 7 | 6.872 € | 7.041 € | 230.951 € |
| 8 | 7.081 € | 6.832 € | 223.870 € |
| 9 | 7.297 € | 6.616 € | 216.573 € |
| 10 | 7.519 € | 6.394 € | 209.054 € |
| 11 | 7.747 € | 6.166 € | 201.307 € |
| 12 | 7.983 € | 5.930 € | 193.324 € |
| 13 | 8.226 € | 5.687 € | 185.099 € |
| 14 | 8.476 € | 5.437 € | 176.623 € |
| 15 | 8.734 € | 5.179 € | 167.889 € |
| 16 | 8.999 € | 4.914 € | 158.890 € |
| 17 | 9.273 € | 4.640 € | 149.617 € |
| 18 | 9.555 € | 4.358 € | 140.062 € |
| 19 | 9.846 € | 4.067 € | 130.216 € |
| 20 | 10.145 € | 3.768 € | 120.071 € |
| 21 | 10.454 € | 3.459 € | 109.617 € |
| 22 | 10.772 € | 3.141 € | 98.845 € |
| 23 | 11.099 € | 2.814 € | 87.746 € |
| 24 | 11.437 € | 2.476 € | 76.309 € |
| 25 | 11.785 € | 2.128 € | 64.524 € |
| 26 | 12.143 € | 1.770 € | 52.381 € |
| 27 | 12.513 € | 1.400 € | 39.868 € |
| 28 | 12.893 € | 1.020 € | 26.975 € |
| 29 | 13.285 € | 628 € | 13.689 € |
| 30 | 13.689 € | 223 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 3.105 € | 3.622 € | 37.254 € |
| 3 % | 3.313 € | 3.865 € | 39.751 € |
| 3,5 % | 3.528 € | 4.116 € | 42.338 € |
| 4,5 % | 3.981 € | 4.645 € | 47.773 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 275.000 € corresponden a una vivienda de unos 343.750 €. Necesitarías una entrada de 68.750 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 20.625 € en Madrid (6 %) a 34.375 € en Cataluña (10 %): en total, entre 89.375 € y 103.125 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.525,14 € | 91.034 € | −51.354 € |
| 25 años | 1.304,08 € | 116.224 € | −26.164 € |
| 30 años | 1.159,41 € | 142.388 € | — |
- 250.000 € a 30 años: 1.054,01 € al mes (−105,40 € frente a 275.000 €).
- 300.000 € a 30 años: 1.264,81 € al mes (+105,40 € frente a 275.000 €).
- Cuota hipoteca 275.000 € a 20 años
- Cuota hipoteca 275.000 € a 25 años
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