Con un préstamo de 275.000 € a 25 años (300 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 4,74 € al mes al 3 % TIN. Alargar a 30 años bajaría la cuota a 1.159,41 € (144,67 € menos al mes), pero pagarías 26.164 € más de intereses en total.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.165,60 € | 74.680 € | 349.680 € |
| 2,5 % | 1.233,70 € | 95.109 € | 370.109 € |
| 3 % | 1.304,08 € | 116.224 € | 391.224 € |
| 3,5 % | 1.376,71 € | 138.014 € | 413.014 € |
| 4 % | 1.451,55 € | 160.465 € | 435.465 € |
| 4,5 % | 1.528,54 € | 183.562 € | 458.562 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.451,10 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 362,94 € al mes y los intereses, 108.882 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 8.147 € de intereses y amortizas 7.502 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 38.385 € de intereses y te quedará una deuda de 235.140 €. Desde el año 3 la parte de capital supera a la de intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 15.
Cuadro de amortización anual completo (25 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 7.502 € | 8.147 € | 267.498 € |
| 2 | 7.730 € | 7.919 € | 259.769 € |
| 3 | 7.965 € | 7.684 € | 251.804 € |
| 4 | 8.207 € | 7.442 € | 243.597 € |
| 5 | 8.457 € | 7.192 € | 235.140 € |
| 6 | 8.714 € | 6.935 € | 226.426 € |
| 7 | 8.979 € | 6.670 € | 217.447 € |
| 8 | 9.252 € | 6.397 € | 208.195 € |
| 9 | 9.533 € | 6.115 € | 198.662 € |
| 10 | 9.823 € | 5.826 € | 188.838 € |
| 11 | 10.122 € | 5.527 € | 178.716 € |
| 12 | 10.430 € | 5.219 € | 168.286 € |
| 13 | 10.747 € | 4.902 € | 157.538 € |
| 14 | 11.074 € | 4.575 € | 146.464 € |
| 15 | 11.411 € | 4.238 € | 135.053 € |
| 16 | 11.758 € | 3.891 € | 123.295 € |
| 17 | 12.116 € | 3.533 € | 111.179 € |
| 18 | 12.484 € | 3.165 € | 98.695 € |
| 19 | 12.864 € | 2.785 € | 85.831 € |
| 20 | 13.255 € | 2.394 € | 72.575 € |
| 21 | 13.659 € | 1.990 € | 58.917 € |
| 22 | 14.074 € | 1.575 € | 44.843 € |
| 23 | 14.502 € | 1.147 € | 30.341 € |
| 24 | 14.943 € | 706 € | 15.398 € |
| 25 | 15.398 € | 251 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 3.525 € | 4.112 € | 42.298 € |
| 3 % | 3.726 € | 4.347 € | 44.711 € |
| 3,5 % | 3.933 € | 4.589 € | 47.202 € |
| 4,5 % | 4.367 € | 5.095 € | 52.407 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 275.000 € corresponden a una vivienda de unos 343.750 €. Necesitarías una entrada de 68.750 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 20.625 € en Madrid (6 %) a 34.375 € en Cataluña (10 %): en total, entre 89.375 € y 103.125 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.525,14 € | 91.034 € | −25.190 € |
| 25 años | 1.304,08 € | 116.224 € | — |
| 30 años | 1.159,41 € | 142.388 € | +26.164 € |
- 250.000 € a 25 años: 1.185,53 € al mes (−118,55 € frente a 275.000 €).
- 300.000 € a 25 años: 1.422,63 € al mes (+118,55 € frente a 275.000 €).
- Cuota hipoteca 275.000 € a 20 años
- Cuota hipoteca 275.000 € a 30 años
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