Con un préstamo de 250.000 € a 30 años (360 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 4,22 € al mes al 3 % TIN. Acortar a 25 años subiría la cuota a 1.185,53 € (131,52 € más al mes), pero te ahorrarías 23.785 € de intereses.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 924,05 € | 82.658 € | 332.658 € |
| 2,5 % | 987,80 € | 105.609 € | 355.609 € |
| 3 % | 1.054,01 € | 129.444 € | 379.444 € |
| 3,5 % | 1.122,61 € | 154.140 € | 404.140 € |
| 4 % | 1.193,54 € | 179.674 € | 429.674 € |
| 4,5 % | 1.266,71 € | 206.017 € | 456.017 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.193,11 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 342,66 € al mes y los intereses, 123.359 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 7.429 € de intereses y amortizas 5.220 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 35.507 € de intereses y te quedará una deuda de 222.266 €. Desde el año 8 la parte de capital supera a la de intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 19.
Cuadro de amortización anual completo (30 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 5.220 € | 7.429 € | 244.780 € |
| 2 | 5.378 € | 7.270 € | 239.402 € |
| 3 | 5.542 € | 7.106 € | 233.860 € |
| 4 | 5.710 € | 6.938 € | 228.150 € |
| 5 | 5.884 € | 6.764 € | 222.266 € |
| 6 | 6.063 € | 6.585 € | 216.203 € |
| 7 | 6.247 € | 6.401 € | 209.955 € |
| 8 | 6.437 € | 6.211 € | 203.518 € |
| 9 | 6.633 € | 6.015 € | 196.885 € |
| 10 | 6.835 € | 5.813 € | 190.050 € |
| 11 | 7.043 € | 5.605 € | 183.007 € |
| 12 | 7.257 € | 5.391 € | 175.749 € |
| 13 | 7.478 € | 5.170 € | 168.271 € |
| 14 | 7.705 € | 4.943 € | 160.566 € |
| 15 | 7.940 € | 4.708 € | 152.626 € |
| 16 | 8.181 € | 4.467 € | 144.445 € |
| 17 | 8.430 € | 4.218 € | 136.015 € |
| 18 | 8.686 € | 3.962 € | 127.329 € |
| 19 | 8.951 € | 3.697 € | 118.378 € |
| 20 | 9.223 € | 3.425 € | 109.155 € |
| 21 | 9.503 € | 3.145 € | 99.652 € |
| 22 | 9.792 € | 2.856 € | 89.859 € |
| 23 | 10.090 € | 2.558 € | 79.769 € |
| 24 | 10.397 € | 2.251 € | 69.372 € |
| 25 | 10.713 € | 1.935 € | 58.658 € |
| 26 | 11.039 € | 1.609 € | 47.619 € |
| 27 | 11.375 € | 1.273 € | 36.244 € |
| 28 | 11.721 € | 927 € | 24.523 € |
| 29 | 12.078 € | 571 € | 12.445 € |
| 30 | 12.445 € | 203 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 2.822 € | 3.293 € | 33.868 € |
| 3 % | 3.011 € | 3.513 € | 36.137 € |
| 3,5 % | 3.207 € | 3.742 € | 38.490 € |
| 4,5 % | 3.619 € | 4.222 € | 43.430 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 250.000 € corresponden a una vivienda de unos 312.500 €. Necesitarías una entrada de 62.500 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 18.750 € en Madrid (6 %) a 31.250 € en Cataluña (10 %): en total, entre 81.250 € y 93.750 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.386,49 € | 82.759 € | −46.685 € |
| 25 años | 1.185,53 € | 105.658 € | −23.785 € |
| 30 años | 1.054,01 € | 129.444 € | — |
- 225.000 € a 30 años: 948,61 € al mes (−105,40 € frente a 250.000 €).
- 275.000 € a 30 años: 1.159,41 € al mes (+105,40 € frente a 250.000 €).
- Cuota hipoteca 250.000 € a 20 años
- Cuota hipoteca 250.000 € a 25 años
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