Con un préstamo de 275.000 € a 20 años (240 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 5,55 € al mes al 3 % TIN. Alargar a 25 años bajaría la cuota a 1.304,08 € (221,06 € menos al mes), pero pagarías 25.190 € más de intereses en total.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.391,18 € | 58.883 € | 333.883 € |
| 2,5 % | 1.457,23 € | 74.736 € | 349.736 € |
| 3 % | 1.525,14 € | 91.034 € | 366.034 € |
| 3,5 % | 1.594,89 € | 107.773 € | 382.773 € |
| 4 % | 1.666,45 € | 124.947 € | 399.947 € |
| 4,5 % | 1.739,79 € | 142.549 € | 417.549 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.666,01 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 348,61 € al mes y los intereses, 83.666 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 8.111 € de intereses y amortizas 10.191 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 37.358 € de intereses y te quedará una deuda de 220.849 €. Desde el primer año pagas más capital que intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 12.
Cuadro de amortización anual completo (20 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 10.191 € | 8.111 € | 264.809 € |
| 2 | 10.501 € | 7.801 € | 254.308 € |
| 3 | 10.820 € | 7.481 € | 243.487 € |
| 4 | 11.150 € | 7.152 € | 232.338 € |
| 5 | 11.489 € | 6.813 € | 220.849 € |
| 6 | 11.838 € | 6.464 € | 209.011 € |
| 7 | 12.198 € | 6.104 € | 196.813 € |
| 8 | 12.569 € | 5.732 € | 184.244 € |
| 9 | 12.952 € | 5.350 € | 171.292 € |
| 10 | 13.345 € | 4.956 € | 157.947 € |
| 11 | 13.751 € | 4.550 € | 144.195 € |
| 12 | 14.170 € | 4.132 € | 130.025 € |
| 13 | 14.601 € | 3.701 € | 115.425 € |
| 14 | 15.045 € | 3.257 € | 100.380 € |
| 15 | 15.502 € | 2.799 € | 84.878 € |
| 16 | 15.974 € | 2.328 € | 68.904 € |
| 17 | 16.460 € | 1.842 € | 52.444 € |
| 18 | 16.960 € | 1.341 € | 35.484 € |
| 19 | 17.476 € | 826 € | 18.008 € |
| 20 | 18.008 € | 294 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 4.164 € | 4.857 € | 49.962 € |
| 3 % | 4.358 € | 5.084 € | 52.291 € |
| 3,5 % | 4.557 € | 5.316 € | 54.682 € |
| 4,5 % | 4.971 € | 5.799 € | 59.650 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 275.000 € corresponden a una vivienda de unos 343.750 €. Necesitarías una entrada de 68.750 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 20.625 € en Madrid (6 %) a 34.375 € en Cataluña (10 %): en total, entre 89.375 € y 103.125 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.525,14 € | 91.034 € | — |
| 25 años | 1.304,08 € | 116.224 € | +25.190 € |
| 30 años | 1.159,41 € | 142.388 € | +51.354 € |
- 250.000 € a 20 años: 1.386,49 € al mes (−138,65 € frente a 275.000 €).
- 300.000 € a 20 años: 1.663,79 € al mes (+138,65 € frente a 275.000 €).
- Cuota hipoteca 275.000 € a 25 años
- Cuota hipoteca 275.000 € a 30 años
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