Con un préstamo de 250.000 € a 25 años (300 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 4,74 € al mes al 3 % TIN. Alargar a 30 años bajaría la cuota a 1.054,01 € (131,52 € menos al mes), pero pagarías 23.785 € más de intereses en total.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.059,64 € | 67.891 € | 317.891 € |
| 2,5 % | 1.121,54 € | 86.463 € | 336.463 € |
| 3 % | 1.185,53 € | 105.658 € | 355.658 € |
| 3,5 % | 1.251,56 € | 125.468 € | 375.468 € |
| 4 % | 1.319,59 € | 145.878 € | 395.878 € |
| 4,5 % | 1.389,58 € | 166.874 € | 416.874 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.319,18 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 329,95 € al mes y los intereses, 98.984 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 7.407 € de intereses y amortizas 6.820 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 34.895 € de intereses y te quedará una deuda de 213.764 €. Desde el año 3 la parte de capital supera a la de intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 15.
Cuadro de amortización anual completo (25 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 6.820 € | 7.407 € | 243.180 € |
| 2 | 7.027 € | 7.199 € | 236.153 € |
| 3 | 7.241 € | 6.986 € | 228.913 € |
| 4 | 7.461 € | 6.765 € | 221.452 € |
| 5 | 7.688 € | 6.538 € | 213.764 € |
| 6 | 7.922 € | 6.305 € | 205.842 € |
| 7 | 8.163 € | 6.064 € | 197.679 € |
| 8 | 8.411 € | 5.815 € | 189.268 € |
| 9 | 8.667 € | 5.560 € | 180.601 € |
| 10 | 8.930 € | 5.296 € | 171.671 € |
| 11 | 9.202 € | 5.024 € | 162.469 € |
| 12 | 9.482 € | 4.744 € | 152.987 € |
| 13 | 9.770 € | 4.456 € | 143.217 € |
| 14 | 10.068 € | 4.159 € | 133.149 € |
| 15 | 10.374 € | 3.853 € | 122.775 € |
| 16 | 10.689 € | 3.537 € | 112.086 € |
| 17 | 11.014 € | 3.212 € | 101.072 € |
| 18 | 11.349 € | 2.877 € | 89.722 € |
| 19 | 11.695 € | 2.532 € | 78.028 € |
| 20 | 12.050 € | 2.176 € | 65.977 € |
| 21 | 12.417 € | 1.810 € | 53.561 € |
| 22 | 12.794 € | 1.432 € | 40.766 € |
| 23 | 13.184 € | 1.043 € | 27.582 € |
| 24 | 13.585 € | 642 € | 13.998 € |
| 25 | 13.998 € | 229 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 3.204 € | 3.738 € | 38.453 € |
| 3 % | 3.387 € | 3.952 € | 40.647 € |
| 3,5 % | 3.576 € | 4.172 € | 42.911 € |
| 4,5 % | 3.970 € | 4.632 € | 47.643 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 250.000 € corresponden a una vivienda de unos 312.500 €. Necesitarías una entrada de 62.500 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 18.750 € en Madrid (6 %) a 31.250 € en Cataluña (10 %): en total, entre 81.250 € y 93.750 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.386,49 € | 82.759 € | −22.900 € |
| 25 años | 1.185,53 € | 105.658 € | — |
| 30 años | 1.054,01 € | 129.444 € | +23.785 € |
- 225.000 € a 25 años: 1.066,98 € al mes (−118,55 € frente a 250.000 €).
- 275.000 € a 25 años: 1.304,08 € al mes (+118,55 € frente a 250.000 €).
- Cuota hipoteca 250.000 € a 20 años
- Cuota hipoteca 250.000 € a 30 años
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