Con un préstamo de 300.000 € a 20 años (240 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 5,55 € al mes al 3 % TIN. Alargar a 25 años bajaría la cuota a 1.422,63 € (241,16 € menos al mes), pero pagarías 27.480 € más de intereses en total.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.517,65 € | 64.236 € | 364.236 € |
| 2,5 % | 1.589,71 € | 81.530 € | 381.530 € |
| 3 % | 1.663,79 € | 99.310 € | 399.310 € |
| 3,5 % | 1.739,88 € | 117.571 € | 417.571 € |
| 4 % | 1.817,94 € | 136.306 € | 436.306 € |
| 4,5 % | 1.897,95 € | 155.508 € | 455.508 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.817,47 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 380,30 € al mes y los intereses, 91.272 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 8.848 € de intereses y amortizas 11.118 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 40.754 € de intereses y te quedará una deuda de 240.926 €. Desde el primer año pagas más capital que intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 12.
Cuadro de amortización anual completo (20 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 11.118 € | 8.848 € | 288.882 € |
| 2 | 11.456 € | 8.510 € | 277.427 € |
| 3 | 11.804 € | 8.161 € | 265.623 € |
| 4 | 12.163 € | 7.802 € | 253.459 € |
| 5 | 12.533 € | 7.432 € | 240.926 € |
| 6 | 12.914 € | 7.051 € | 228.012 € |
| 7 | 13.307 € | 6.658 € | 214.705 € |
| 8 | 13.712 € | 6.254 € | 200.993 € |
| 9 | 14.129 € | 5.837 € | 186.864 € |
| 10 | 14.559 € | 5.407 € | 172.305 € |
| 11 | 15.002 € | 4.964 € | 157.304 € |
| 12 | 15.458 € | 4.508 € | 141.846 € |
| 13 | 15.928 € | 4.038 € | 125.918 € |
| 14 | 16.412 € | 3.553 € | 109.506 € |
| 15 | 16.912 € | 3.054 € | 92.594 € |
| 16 | 17.426 € | 2.540 € | 75.168 € |
| 17 | 17.956 € | 2.009 € | 57.212 € |
| 18 | 18.502 € | 1.463 € | 38.710 € |
| 19 | 19.065 € | 901 € | 19.645 € |
| 20 | 19.645 € | 321 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 4.542 € | 5.299 € | 54.504 € |
| 3 % | 4.754 € | 5.546 € | 57.044 € |
| 3,5 % | 4.971 € | 5.800 € | 59.653 € |
| 4,5 % | 5.423 € | 6.326 € | 65.073 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 300.000 € corresponden a una vivienda de unos 375.000 €. Necesitarías una entrada de 75.000 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 22.500 € en Madrid (6 %) a 37.500 € en Cataluña (10 %): en total, entre 97.500 € y 112.500 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.663,79 € | 99.310 € | — |
| 25 años | 1.422,63 € | 126.790 € | +27.480 € |
| 30 años | 1.264,81 € | 155.332 € | +56.022 € |
- 275.000 € a 20 años: 1.525,14 € al mes (−138,65 € frente a 300.000 €).
- Cuota hipoteca 300.000 € a 25 años
- Cuota hipoteca 300.000 € a 30 años
- Todas las cuotas
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