Con un préstamo de 250.000 € a 20 años (240 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 5,55 € al mes al 3 % TIN. Alargar a 25 años bajaría la cuota a 1.185,53 € (200,97 € menos al mes), pero pagarías 22.900 € más de intereses en total.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.264,71 € | 53.530 € | 303.530 € |
| 2,5 % | 1.324,76 € | 67.942 € | 317.942 € |
| 3 % | 1.386,49 € | 82.759 € | 332.759 € |
| 3,5 % | 1.449,90 € | 97.976 € | 347.976 € |
| 4 % | 1.514,95 € | 113.588 € | 363.588 € |
| 4,5 % | 1.581,62 € | 129.590 € | 379.590 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.514,56 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 316,92 € al mes y los intereses, 76.060 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 7.373 € de intereses y amortizas 9.265 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 33.962 € de intereses y te quedará una deuda de 200.772 €. Desde el primer año pagas más capital que intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 12.
Cuadro de amortización anual completo (20 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 9.265 € | 7.373 € | 240.735 € |
| 2 | 9.546 € | 7.092 € | 231.189 € |
| 3 | 9.837 € | 6.801 € | 221.352 € |
| 4 | 10.136 € | 6.502 € | 211.216 € |
| 5 | 10.444 € | 6.194 € | 200.772 € |
| 6 | 10.762 € | 5.876 € | 190.010 € |
| 7 | 11.089 € | 5.549 € | 178.921 € |
| 8 | 11.427 € | 5.211 € | 167.494 € |
| 9 | 11.774 € | 4.864 € | 155.720 € |
| 10 | 12.132 € | 4.506 € | 143.588 € |
| 11 | 12.501 € | 4.137 € | 131.086 € |
| 12 | 12.881 € | 3.756 € | 118.205 € |
| 13 | 13.273 € | 3.365 € | 104.932 € |
| 14 | 13.677 € | 2.961 € | 91.255 € |
| 15 | 14.093 € | 2.545 € | 77.162 € |
| 16 | 14.522 € | 2.116 € | 62.640 € |
| 17 | 14.963 € | 1.675 € | 47.677 € |
| 18 | 15.418 € | 1.219 € | 32.258 € |
| 19 | 15.887 € | 750 € | 16.371 € |
| 20 | 16.371 € | 267 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 3.785 € | 4.416 € | 45.420 € |
| 3 % | 3.961 € | 4.622 € | 47.537 € |
| 3,5 % | 4.143 € | 4.833 € | 49.711 € |
| 4,5 % | 4.519 € | 5.272 € | 54.227 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 250.000 € corresponden a una vivienda de unos 312.500 €. Necesitarías una entrada de 62.500 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 18.750 € en Madrid (6 %) a 31.250 € en Cataluña (10 %): en total, entre 81.250 € y 93.750 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.386,49 € | 82.759 € | — |
| 25 años | 1.185,53 € | 105.658 € | +22.900 € |
| 30 años | 1.054,01 € | 129.444 € | +46.685 € |
- 225.000 € a 20 años: 1.247,84 € al mes (−138,65 € frente a 250.000 €).
- 275.000 € a 20 años: 1.525,14 € al mes (+138,65 € frente a 250.000 €).
- Cuota hipoteca 250.000 € a 25 años
- Cuota hipoteca 250.000 € a 30 años
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