Con un préstamo de 225.000 € a 20 años (240 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 5,55 € al mes al 3 % TIN. Alargar a 25 años bajaría la cuota a 1.066,98 € (180,87 € menos al mes), pero pagarías 20.610 € más de intereses en total.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.138,24 € | 48.177 € | 273.177 € |
| 2,5 % | 1.192,28 € | 61.148 € | 286.148 € |
| 3 % | 1.247,84 € | 74.483 € | 299.483 € |
| 3,5 % | 1.304,91 € | 88.178 € | 313.178 € |
| 4 % | 1.363,46 € | 102.229 € | 327.229 € |
| 4,5 % | 1.423,46 € | 116.631 € | 341.631 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.363,10 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 285,22 € al mes y los intereses, 68.454 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 6.636 € de intereses y amortizas 8.338 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 30.565 € de intereses y te quedará una deuda de 180.695 €. Desde el primer año pagas más capital que intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 12.
Cuadro de amortización anual completo (20 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 8.338 € | 6.636 € | 216.662 € |
| 2 | 8.592 € | 6.382 € | 208.070 € |
| 3 | 8.853 € | 6.121 € | 199.217 € |
| 4 | 9.122 € | 5.852 € | 190.095 € |
| 5 | 9.400 € | 5.574 € | 180.695 € |
| 6 | 9.686 € | 5.288 € | 171.009 € |
| 7 | 9.980 € | 4.994 € | 161.029 € |
| 8 | 10.284 € | 4.690 € | 150.745 € |
| 9 | 10.597 € | 4.377 € | 140.148 € |
| 10 | 10.919 € | 4.055 € | 129.229 € |
| 11 | 11.251 € | 3.723 € | 117.978 € |
| 12 | 11.593 € | 3.381 € | 106.384 € |
| 13 | 11.946 € | 3.028 € | 94.439 € |
| 14 | 12.309 € | 2.665 € | 82.129 € |
| 15 | 12.684 € | 2.290 € | 69.445 € |
| 16 | 13.070 € | 1.905 € | 56.376 € |
| 17 | 13.467 € | 1.507 € | 42.909 € |
| 18 | 13.877 € | 1.097 € | 29.032 € |
| 19 | 14.299 € | 675 € | 14.734 € |
| 20 | 14.734 € | 241 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 3.407 € | 3.974 € | 40.878 € |
| 3 % | 3.565 € | 4.159 € | 42.783 € |
| 3,5 % | 3.728 € | 4.350 € | 44.740 € |
| 4,5 % | 4.067 € | 4.745 € | 48.804 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 225.000 € corresponden a una vivienda de unos 281.250 €. Necesitarías una entrada de 56.250 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 16.875 € en Madrid (6 %) a 28.125 € en Cataluña (10 %): en total, entre 73.125 € y 84.375 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.247,84 € | 74.483 € | — |
| 25 años | 1.066,98 € | 95.093 € | +20.610 € |
| 30 años | 948,61 € | 116.499 € | +42.017 € |
- 200.000 € a 20 años: 1.109,20 € al mes (−138,65 € frente a 225.000 €).
- 250.000 € a 20 años: 1.386,49 € al mes (+138,65 € frente a 225.000 €).
- Cuota hipoteca 225.000 € a 25 años
- Cuota hipoteca 225.000 € a 30 años
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