Con un préstamo de 200.000 € a 20 años (240 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 5,55 € al mes al 3 % TIN. Alargar a 25 años bajaría la cuota a 948,42 € (160,77 € menos al mes), pero pagarías 18.320 € más de intereses en total.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.011,77 € | 42.824 € | 242.824 € |
| 2,5 % | 1.059,81 € | 54.353 € | 254.353 € |
| 3 % | 1.109,20 € | 66.207 € | 266.207 € |
| 3,5 % | 1.159,92 € | 78.381 € | 278.381 € |
| 4 % | 1.211,96 € | 90.871 € | 290.871 € |
| 4,5 % | 1.265,30 € | 103.672 € | 303.672 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 1.211,64 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 253,53 € al mes y los intereses, 60.848 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 5.899 € de intereses y amortizas 7.412 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 27.169 € de intereses y te quedará una deuda de 160.618 €. Desde el primer año pagas más capital que intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 12.
Cuadro de amortización anual completo (20 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 7.412 € | 5.899 € | 192.588 € |
| 2 | 7.637 € | 5.673 € | 184.951 € |
| 3 | 7.869 € | 5.441 € | 177.082 € |
| 4 | 8.109 € | 5.202 € | 168.973 € |
| 5 | 8.355 € | 4.955 € | 160.618 € |
| 6 | 8.610 € | 4.701 € | 152.008 € |
| 7 | 8.871 € | 4.439 € | 143.137 € |
| 8 | 9.141 € | 4.169 € | 133.995 € |
| 9 | 9.419 € | 3.891 € | 124.576 € |
| 10 | 9.706 € | 3.605 € | 114.870 € |
| 11 | 10.001 € | 3.309 € | 104.869 € |
| 12 | 10.305 € | 3.005 € | 94.564 € |
| 13 | 10.619 € | 2.692 € | 83.945 € |
| 14 | 10.942 € | 2.369 € | 73.004 € |
| 15 | 11.274 € | 2.036 € | 61.729 € |
| 16 | 11.617 € | 1.693 € | 50.112 € |
| 17 | 11.971 € | 1.340 € | 38.141 € |
| 18 | 12.335 € | 976 € | 25.807 € |
| 19 | 12.710 € | 600 € | 13.097 € |
| 20 | 13.097 € | 214 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 3.028 € | 3.533 € | 36.336 € |
| 3 % | 3.169 € | 3.697 € | 38.030 € |
| 3,5 % | 3.314 € | 3.866 € | 39.769 € |
| 4,5 % | 3.615 € | 4.218 € | 43.382 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 200.000 € corresponden a una vivienda de unos 250.000 €. Necesitarías una entrada de 50.000 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 15.000 € en Madrid (6 %) a 25.000 € en Cataluña (10 %): en total, entre 65.000 € y 75.000 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.109,20 € | 66.207 € | — |
| 25 años | 948,42 € | 84.527 € | +18.320 € |
| 30 años | 843,21 € | 103.555 € | +37.348 € |
- 175.000 € a 20 años: 970,55 € al mes (−138,65 € frente a 200.000 €).
- 225.000 € a 20 años: 1.247,84 € al mes (+138,65 € frente a 200.000 €).
- Cuota hipoteca 200.000 € a 25 años
- Cuota hipoteca 200.000 € a 30 años
- Todas las cuotas
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