Con un préstamo de 200.000 € a 30 años (360 cuotas), cada 1.000 € prestados cuestan 4,22 € al mes al 3 % TIN. Acortar a 25 años subiría la cuota a 948,42 € (105,21 € más al mes), pero te ahorrarías 19.028 € de intereses.
Cuota e intereses según el TIN
| TIN | Cuota mensual | Total intereses | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 2 % | 739,24 € | 66.126 € | 266.126 € |
| 2,5 % | 790,24 € | 84.487 € | 284.487 € |
| 3 % | 843,21 € | 103.555 € | 303.555 € |
| 3,5 % | 898,09 € | 123.312 € | 323.312 € |
| 4 % | 954,83 € | 143.739 € | 343.739 € |
| 4,5 % | 1.013,37 € | 164.813 € | 364.813 € |
Variable (Euríbor de septiembre de 2026, 3,247 %, + 0,75 %): 954,48 € el primer año si el Euríbor no cambiara. Entre el 2 % y el 4,5 % la cuota varía 274,13 € al mes y los intereses, 98.687 €.
Cómo evoluciona la deuda al 3 %
El primer año pagas 5.943 € de intereses y amortizas 4.176 € de capital. En los cinco primeros años habrás pagado 28.405 € de intereses y te quedará una deuda de 177.813 €. Desde el año 8 la parte de capital supera a la de intereses. La mitad del préstamo no está devuelta hasta el año 19.
Cuadro de amortización anual completo (30 años)
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 4.176 € | 5.943 € | 195.824 € |
| 2 | 4.303 € | 5.816 € | 191.522 € |
| 3 | 4.433 € | 5.685 € | 187.088 € |
| 4 | 4.568 € | 5.550 € | 182.520 € |
| 5 | 4.707 € | 5.411 € | 177.813 € |
| 6 | 4.850 € | 5.268 € | 172.962 € |
| 7 | 4.998 € | 5.121 € | 167.964 € |
| 8 | 5.150 € | 4.968 € | 162.814 € |
| 9 | 5.307 € | 4.812 € | 157.508 € |
| 10 | 5.468 € | 4.650 € | 152.040 € |
| 11 | 5.634 € | 4.484 € | 146.405 € |
| 12 | 5.806 € | 4.313 € | 140.600 € |
| 13 | 5.982 € | 4.136 € | 134.617 € |
| 14 | 6.164 € | 3.954 € | 128.453 € |
| 15 | 6.352 € | 3.767 € | 122.101 € |
| 16 | 6.545 € | 3.574 € | 115.556 € |
| 17 | 6.744 € | 3.374 € | 108.812 € |
| 18 | 6.949 € | 3.169 € | 101.863 € |
| 19 | 7.161 € | 2.958 € | 94.702 € |
| 20 | 7.378 € | 2.740 € | 87.324 € |
| 21 | 7.603 € | 2.516 € | 79.721 € |
| 22 | 7.834 € | 2.285 € | 71.887 € |
| 23 | 8.072 € | 2.046 € | 63.815 € |
| 24 | 8.318 € | 1.801 € | 55.497 € |
| 25 | 8.571 € | 1.548 € | 46.927 € |
| 26 | 8.831 € | 1.287 € | 38.095 € |
| 27 | 9.100 € | 1.018 € | 28.995 € |
| 28 | 9.377 € | 742 € | 19.618 € |
| 29 | 9.662 € | 456 € | 9.956 € |
| 30 | 9.956 € | 163 € | 0 € |
Sueldo necesario (regla del 30–35 %)
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Para esta hipoteca:
| TIN | Ingresos netos/mes (35 %) | Ingresos netos/mes (30 %) | Neto anual (35 %) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 2.258 € | 2.634 € | 27.094 € |
| 3 % | 2.409 € | 2.811 € | 28.910 € |
| 3,5 % | 2.566 € | 2.994 € | 30.792 € |
| 4,5 % | 2.895 € | 3.378 € | 34.744 € |
Ahorro necesario para comprar
Si el banco financia el 80 %, 200.000 € corresponden a una vivienda de unos 250.000 €. Necesitarías una entrada de 50.000 € más el ITP de la vivienda usada, que con el tipo general va de 15.000 € en Madrid (6 %) a 25.000 € en Cataluña (10 %): en total, entre 65.000 € y 75.000 € antes de notaría, registro y gestoría. Mira el tipo de tu zona y sus reducciones en impuestos por comunidad.
Comparado con otros plazos e importes
| Plazo | Cuota | Intereses | Diferencia de intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.109,20 € | 66.207 € | −37.348 € |
| 25 años | 948,42 € | 84.527 € | −19.028 € |
| 30 años | 843,21 € | 103.555 € | — |
- 175.000 € a 30 años: 737,81 € al mes (−105,40 € frente a 200.000 €).
- 225.000 € a 30 años: 948,61 € al mes (+105,40 € frente a 200.000 €).
- Cuota hipoteca 200.000 € a 20 años
- Cuota hipoteca 200.000 € a 25 años
- Todas las cuotas
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